안녕하세요. 비바제인입니다.
오늘은 독일 견문록의 첫 글로 '경매' 이야기를 해보려고 합니다.
최근 독일의 집값이 치솟으면서 경매로 집을 저렴하게 구하고자 하는 수요가 늘어가고 있습니다. 하지만 한국의 경매와 방식이 다른 데다, 독일어로 모든 정보를 구하는 것은 독일에 사는 한국인뿐만 아니라 독일인들에게도 쉽지 않은 일입니다. 그래서 앞으로 네 편에 걸쳐 독일에서 경매로 집을 사는 방법을 구체적으로 알려드리겠습니다. 오늘은 독일에서 경매에 참가할 때 알아야 할 가장 기본적인 용어들을 알아보겠습니다.
1. 독일 경매 관련 용어
2. 독일 경매 참가 방법
3. 독일 경매 진행 방식
4. 독일에서 경매할 때 유의할 점
<<<독일 경매 관련 용어>>>
1. 경매의 종류
독일에서 경매는 Zwangsversteigerung이라고 합니다. Versteigerung이 기본적으로 경매를 의미하지만, 앞에 'Zwang'이라는 단어가 붙으면서 '강제 경매'로 직역할 수 있습니다. 가장 실생활에서 쉽게 접할 수 있는 Ebay나 옥션에서 이뤄지는 경매도 Versteigerung입니다.
부동산 경매는 대표적으로 두 가지로 나누어집니다. 첫째는 '진짜 경매'로 불리는 <Zwangsversteigerung>이 있습니다. 이 경우에는 집을 소유한 사람이 빚을 진 경우 혹은 은행 대출로 부동산을 구매하였지만 은행 대출을 갚을 수 없는 경우 은행이 집을 압류한 후 경매에 부치는 것을 의미합니다.
두 번째로는 '가짜 경매'라고 해석될 수 있는 <Teilungsversteigerung>이 있습니다. 경매 앞에 분리를 의미하는 'Teilung'이 붙었습니다. 이 경우에는 이혼이나 상속을 이유로 이익 당사자가 합의를 보지 못한 경우, 경매를 통해 부동산을 매각한 후 그 이익을 나누게 됩니다.
- Versteigerung 경매
- Zwangversteigerung 강제 경매
- Teilungsversteigerung 부분 경매
2. 경매의 시작
경매의 종류가 Zwangsversteigerung과 Teilungsversteigerung으로 나뉘어도, 그 진행 방식은 비슷합니다. 우선 부동산을 경매에 부칠 수 있는 '권리권자'가 법원에 경매신청을 하면 집행 법원은 이익당사자가 아닌 제 3자인 공증인에게 부동산을 감정하게 됩니다. 부동산의 감정이 끝나면 공증인은 부동산에 대한 자세한 정보를 기반으로 '감정평가표'를 작성합니다. 이때 주로 감정평가에 대한 신청인은 법원입니다.
- Antrag des Gläubigers 권리권자에 의한 경매 신청
- Gläubiger 권리권자(경우에 따라 은행이나, 상속인 커뮤니티가 될 수 있음)
- 집행법원 Vollstreckungsgericht
- 공증인 Gutachter
- 감정평가표 Grundbuch (Grundbuch은 한국어로 직역하기 굉장히 어려운 단어입니다. 때에 따라 부동산에 기본정보를 포함하고 있는 '토지 대장부', 감정평가에 대한 정보를 나타내는 '감정평가표' 혹은 부동산의 권리관계를 적어둔 공적서류를 의미하는 '등기사항 전부증명서'로 해석될 수 있습니다. 법원에서는 경매 참가인을 모집하기 위해 온라인 포털에 Grundbuch을 함께 공지하는데, 이때 Grundbuch에는 부동산의 주소, 면적, 종류뿐만 아니라 소유권과 관련한 권리관계, 채무사실 등이 모두 함께 표기됩니다.)
- Auftragsgeber 신청인
3. 부동산 평가
부동산에 대한 감정평가와 경매 신청인이 빌려준 돈을 환수할 수 있고 경매 절차에도 문제가 없다는 것이 분명해지면 법원은 경매를 진행하기로 결정하고, 경매일과 부동산에 대한 정보를 공개합니다. 이때 가장 관심이 가는 것은 아무래도 Verkehrswert(감정평가액) 일 것입니다. Verkehrswert는 부동산이 실제 시장에서 사고팔리는 가격이 아닌, 부동산의 위치, 종류, 건설 연도, 내부시설 등을 종합해 공증인이 판단한 <부동산의 실제 가격>을 의미합니다. 이 때 부동산을 직접 사용하지 않고 다른사람에게 세를 내줄 경우 예상되는 임대수입까지 모두 참고해서 결정됩니다.
- Verkehrswert 감정평가액
- Ermittlung des Verkehrswertes 감정평가 공고
- Die Lage der Immobilien 부동산의 지리적 위치
- Baujahr 건설년도
- Art der Immobillien 부동산 유형
- Mieteinnahme 임대수입
4. 경매 일정 발표
부동산의 압류와 해당 부동산의 평가가 끝나면 법원은 경매 일정(Versteigerungstermin)을 발표합니다. 이때 감정평가 일자와 실 경매일 사이에는 대략 6개월 정도의 시간이 주어집니다. 이때 채권자와 채무자 혹은 이익 당사자 사이에서 합의가 이뤄지면 부동산 경매가 취소되는 경우도 있습니다. 경매일이 결정되면 법원은 최소 6주 안에 이를 공개할 의무가 있습니다. 경매일정과 매물(부동상)에 대한 정보는 보통 해당 부동산이 있는 지방법원의 게시판 혹은 경매 포털 사이트에 공개됩니다. 그 외에는 지역 신문 또는 부동산 포털사이트에도 게재됩니다.
- Beschlagnahme 압류
- Versteigerungstermin 경매 일정
- Veröffentlichung 공개
- Amtsblatt des Gerichtbezirk 지역 법원의 게시판
- Immobilien Portal 부동산 포털
5. 경매 시작
경매 일자가 공고되고 입찰자들이 참가를 신청한 후에, 드디어 실 경매가 시작됩니다. 부동산 경매는 크게 세 가지 주요한 부분으로 나누어집니다. 첫 번째는 Bekanntmachungteil, 두 번째로는 Bietstunde 그리고 마지막으로 Verhandlung üder den Zuschlag이 있습니다. Bekanntmachungteil은 주로 채무관계, 임차인 정보 혹은 부동산에 얽혀있는 이익관계 그리고 감정 가격에 대해서 경매를 진행하는 법원 관계자가 다시 한번 입찰자들과 참관자들에게 알리는 부분입니다. Bietstunde는 실제 입찰이 이뤄지는 시간으로 보통 30분의 시간이 주어지지만, 낙찰이 될 때까지 연장됩니다. Verhandlung über den Zuschlag은 입찰 협상으로 번역할 수 있는데요, 입찰에 관한 정보를 알리는 것입니다. 낙찰을 받은 구매자는 보통 낙찰 결정에 관한 정보를 법원 관계자에게 받게 됩니다. 입찰 가격 중 최고 입찰가를 제시한 사람이 경매에서 낙찰됩니다.
* 입찰은 원칙상 사전에 Verkehrswert의 10%를 해당 법원에서 공지한 계좌로 입금하였거나, Bundesbankscheck으로 해당 금액을 보유하고 있다는 것을 증명할 수 있는 사람들에게만 허용됩니다. 자세한 내용은 두번째 글에서 다루겠습니다.
- Bekanntmachung 부동산 정보 공개
- Bekanntmachungteil 부동산 정보 공개에 관련한 부분
- Bietstunde 입찰 시간
- Zuschlag 낙찰
- Verhandlung über den Zuschlag 입찰 협상
- Verfahrensbeteiligten 경매 참가자, 입찰자
- Gebot 입찰가 제시
- Meistgebot 최고 입찰가
자, 이렇게 경매에 참가하기에 앞서 용어들을 알아보았습니다. 그렇다면 이제 실제 경매에 참가하는 법은 무엇인지, 어디서 경매에 관한 정보를 얻을 수 있는지를 알아봐야 합니다. 다음 글에서는 경매 참가 방법에 대해서 알아보겠습니다.
감사합니다.
비바제인
*위의 정보는 제가 직접 알아보고 작성하였습니다. 하지만 본 게시물은 정보에대한 어떠한 법적 책임도 지지않으며, 자세한 정보는 각자의 상황에 맞게 전문적인 법률 조언을 받을 수 있는 법조인에게 구하는 것을 추천드립니다.
참고 자료:
www.psd-bank.de/finanzwissen/bauen-wohnen/hauskauf-per-zwangsversteigerung/c519.html#844
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