독일에서 경매로 집사기 - 3. 독일 경매 진행 방식

안녕하세요 비바제인 입니다.

오늘은 독일에서 경매로 집 사기의 3번째 글 <독일 경매 진행 방식>에 대해 알아보겠습니다. 독일 경매 관련 용어 혹은 경매 참가 방법에 대해 알고 싶으신 분들은 앞의 글들을 참고하시기 바랍니다.

1. 독일 경매 관련 용어 vivajain.tistory.com/22

2. 독일 경매 참가 방법 vivajain.tistory.com/24

3. 독일 경매 진행 방식

4. 독일에서 경매할 때 유의할 점

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<<<독일 경매 진행 방식>>>

첫 번째 글에서 간략하게 안내해드렸듯이, 부동산 경매는 크게 세 가지 주요한 부분으로 나누어집니다. 첫 번째는 Bekanntmachungteil, 두 번째로는 Bietstunde 그리고 마지막으로 Verhandlung üder den Zuschlag이 있습니다. 이번 글에서는 독일 경매 진행에서 가장 중요한 세 가지 부분뿐만 아니라 실제로 경매장에 입장할 때부터 나갈 때까지의 과정을 세세하게 알려드리겠습니다. 

0. Eintritt ins Auktionshaus

경매장은 보통 해당 법원의 공관에서 진행이 되지만, 그 외에 시에 속한 강당 같은 곳에서도 진행이 됩니다. 코로나 19로 인해 평소 사용하던 경매 장소가 협소한 경우에 외부 공간에서 진행이 되는 것 같아 보입니다. 최근에 제가 직접 다녀온 경매장 소도 해당 법원에서 십분 정도 거리의 들판에 위치한 강당에서 진행이 되었습니다.

우선 입장하기에 앞서 법원 직원에게 신분증을 보여주고 참가자들의 연락처 정보 추적을 위해 법원에서 업로드한 양식(Kontaktnachverfolgung)을 제출하게 됩니다. 그러고 나서 경매장으로 입장하게 되는데, 경우에 따라 경매 참가자들과 참관자들이 구분돼서 착석하게 되는 경우도 있습니다. 최근 코로나 상황에서 참가했던 경매장에서는 경매 보증금을 입금한 실 참가자들만 경매장 안으로 입장시키고, 그 외의 참관자들은 유리창과 스피커가 설치되어 경매상황을 실시간으로 참관할 수 있는 공간에 따로 착석하게 하였습니다. 

*이때 실 참가자들의 배우자는 함께 입장할 수 있게 하는 곳도 있습니다. 하지만 이런 경우에도 1.5M의 간격을 유지하고 착석해야 합니다.

1. Bekanntmachungteil

Bekanntmachungteil은 저번 글에서도 언급했듯이, 주로  채무관계, 임차인 정보 혹은 부동산에 얽혀있는 이익관계 그리고 감정 가격에 대해서 경매를 진행하는 법원 관계자가 다시 한번 입찰자들과 참관자들에게 알리는 부분입니다. 경매장에는 주로 경매를 실제로 진행하는 Rechtspfleger(사법 행정의 특수 업무를 진행하는 상급 공무원 - 이하 법원 상급 공무원)와 경매 진행을 돕는 공무원들 그리고 경매 진행을 기록하는 서기들이 있습니다. 여기서 발언과 경매 진행은 주로 법원 상급 공무원 혼자서 하는 경우가 많습니다. 법원 상급 공무원이 Bekanntmachungteil에 관련된 정보를 경매 참가자들과 참관인에게 알린 후 질문을 받습니다. 이때는 경매 참가자들뿐만 아니라 참관인들도 경매와 관련한 질문을 자유롭게 할 수 있습니다.   

2. Bietstunde

더 이상 질문할 사람이 없으면 법원 상급 공무원은 Bietstunde(입찰 시간)의 시작을 알립니다. 이때 처음 입찰을 하게 되는 경우 법원 상급 공무원이 있는 곳으로 가서 신분증과 함께 자신의 입찰 가격을 기입하여 전달합니다. 확인 후에 법원 상급 공무원은 경매장의 모두에게 A가 00유로로 입찰하였다고 선언합니다. 한번 앞으로 가서 신분증을 보여주고 한 이후의 추가 입찰에 대해서는 앞에 나갈 필요 없이 자신의 자리에서 구두로 입찰하면 됩니다. 입찰을 위해서는 보통 30분의 시간이 주어지지만, 입찰하는 사람이 많은 경우에는 낙찰이 될 때까지 연장됩니다. 이때 입찰가가 자신의 예산을 넘어서는 경우 법원 상급 공무원의 안내에 따라 경매가 끝나기 전에 경매장을 나가는 것이 가능합니다.  

3. Verhandlung über den Zuschlag

입찰이 마무리되고 더 이상 새로 입찰하는 사람이 없을 경우 법원 상급 공무원은 참가자와 참관인들에게 경매가와 입찰인의 이름을 세 번 외치는 것으로 경매가 마무리됩니다. 낙찰을 받은 구매자는 낙찰 결정에 관한 추가 정보를 법원 관계자에게 받게 됩니다. 

 

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복잡하게 보이지만 사실상 독일 경매가 진행되는 방식은 간단합니다. 실제로 경매 참가 의사가 있는 사람들은 사전에 경매 보증금을 입금한 후, 경매일에 신분증과 코로나 상황에서는 Kontaktnachverfolgung을 요구하는 것처럼 법원에서 별도로 요구하는 서류가 있을 경우 지참해서 경매에 참가하시면 됩니다. 입찰 시간이 시작되면 처음에만 자신의 입찰 금액을 기입한 후 법원 상급 공무원에게 제출하고, 그 후에는 구두로 입찰하시면 됩니다. 자신의 입찰가가 최고가인 경우에는 낙찰을 받게 되고, 그렇지 않은 경우에는 경매장을 나가시면 됩니다. 낙찰받지 못한 사람들의 보증금은 1-2주 안으로 다시 돌려줍니다. 

실제로 경매에 참가하지 않는 사람들에게도 경매장은 참관을 허용합니다. 하지만 코로나 19로 인해 참가인원의 제한이 있을 수 있으니 사전에 해당 법원에 문의를 하시는 것을 추천드립니다. 독일 경매에 관심이 있으신 분들은 부담 없이 우선 경매를 참관하시는 것을 추천드립니다. 그럼 다음 글에서는 독일 경매 참가시 유의할 점에 대해서 알려드리겠습니다.

감사합니다.

비바제인 

 

*위의 정보는 제가 직접 알아보고 작성하였습니다. 하지만 본 게시물은 정보에 대한 어떠한 법적 책임도 지지 않으며, 자세한 정보는 각자의 상황에 맞게 전문적인 법률 조언을 받을 수 있는 법조인에게 구하는 것을 추천드립니다.  

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참고자료: 

versteigerungspool.de/info/merkblatt-fuer-bietinteressenten.5

www.dkb.de/kundenservice/haeufige_fragen/zahlungsauftraege/100_Bundesbankscheck.html