독일에서 월세살기 - 5. 임차인의 의무와 권리

안녕하세요. 비바제인입니다.
오늘은 <독일에서 월세살기> 시리즈의 마지막 글, 임차인의 의무와 권리에 대해서 알아보겠습니다.
독일에는 한국처럼 전세 시스템이 없고 임차인은 보통 월세로 주택을 대여해서 살게됩니다. 임차인으로서 어떤 의무를 이행해야하고 또 어떤 권리가 있는지 함께 알아보겠습니다.

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<임차인(Mieter)의 의무>

1. 보증금 지불의 의무
임차인은 보통 월세의 세달치에 해당하는 보증금(Kaution)을 임대인에게 지불해야합니다. 예를 들어 한달에 관리비를 제외한 500유로의 월세(Kaltmiete)를 낸다면, 총 1500유로의 보증금을 내야하는 것 입니다. 보통 보증금은 월세 계약이 효력을 발하는 시점부터 납부를 할 수 있지만, 꼭 한번에 내야하는 것은 아닙니다. 임차인은 웰세 계약이 시작한 시점부터 세달 안에 보증금을 납부해야하지만 임대인과 합의하에 나누어 지불해도 됩니다.

2. 정기적인 월세 납부의 의무
가장 큰 임차인의 의무는 월세를 연체하지 않고 정기적으로 납부하는데 있습니다. 월세 납부 시기는 임대인과 협의된 날짜에 하게되지만, 독일 부동산 법에 의하면 보통은 매달 초 휴일을 제외한 세번째 날 이전에 납부하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 만약 임차인이 두달 연속 월세를 연체하거나 제때 납부하지 않을 경우 임대인은 월세 계약 해지일을 통보할 수 있습니다.

3. 결함 보고의 의무
임차인은 집안에 결함이 생길 때 이를 제거하는 것 뿐만 아니라, 임대인에게 이를 알릴 의무도 있습니다. 만약 결함을 제때 알리지 않아 집안에 더 큰 손상이 생길 경우에는 손해배상의 의무를 떠맡게 될 수도 있으니 주의해야합니다.

4. 하우스 룰(Hausordnung)을 준수할 의무
보통 독일에서 월세로 거주할 때는, 단독 주택보다는 공동 주택에 거주하게 될 경우가 많습니다. 대부분의 독일의 공동 주택 또는 다세대 주택에는 하우스 룰이라는 것이 존재합니다. 주택마다 세부적인 내용은 다를 수 있지만 대체로 공동체 생활을 하는 다른 거주인들에게 피해를 주지 않는 것에 대한 내용이 전반적입니다.

5. 난방의 의무
임차인은 난방 시설을 관리할 의무 뿐만 아니라 난방을 정기적으로 가동시킬 의무도 있습니다. 만약 오랫동안 집을 비우거나 난방 시설을 가동시키지 않을 경우 집안에 곰팡이가 피거나 난방 시설이 얼게되 고장날 수 있기 때문입니다. 만약 임차인이 난방 시설을 잘 관리하지 않거나 작동하지 않음으로서 집안에 결함이 생기면 임대인은 그 손해의 배상을 임차인에게 요구할 수 있습니다.

6. 주거의 형태 또는 주택의 변경시 임대인에게 알릴 의무
예를 들어 임차인이 주택을 오래 비우게 되어 제 3자에게 주택을 임대할 경우 또는 주택 안에 레노베이션 등 수리를 할 경우에 임대인에게 알려야 합니다. 예를 들어 임차인이 본인의 돈으로 원래있던 부엌대신 새로운 부엌을 설치하려고 하는 경우에도 임대인에게 알릴 의무가 있습니다. 왜냐하면 원래있던 부엌은 임대인의 재산에 속하기 때문입니다. 이럴 경우 나중에 생길 수도 있는 분쟁을 피하기 위해 임대인과 협의하에 결정을 하고, 결정사항을 문서로 남기는 것이 중요합니다. 임차인이 제 3자에게 주택을 임대하려고 하는 경우(Untermiete)에도 무조건 임대인과 상의 해야합니다.

7. 외관 수리 수행의 의무
임대 부동산을 관리할 의무는 임차인에게 있습니다. 예를들어 페인트칠 같은 경우가 그러합니다. 하지만 임대차계약 때 비용에 대한 문제 등을 임대인과 합의할 수 있습니다. 보통은 임대차계약이 그리 길지 않아서 임차인이 추가적으로 외관 수리를 해야할 경우는 없지만, 이는 임대차계약을 할 때 협의 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 예를들어 임차인이 부분적으로 혹은 대대적으로 원하는 색으로 페인트칠을 한 경우 임대인은 임대차계약이 끝날 때 집을 원래대로 돌려놓으라고 요구할 수 있습니다.

8. 내부 인테리어가 과도하게 마모되었을 경우 수리 비용을 지불할 의무
만약 임차인이 임대 부동산을 사용하여 내부 인테리어가 과도하게 손상되었을 경우 임대인은 임차인에게 그에대한 비용을 요구할 권리가 있습니다.

9. 임대 부동산을 원상태로 양도할 의무
임대차계약이 종료되고 임차인이 다음 세입자에게 집을 양도할 경우, 임차인은 외관 수리나 페인트, 청소 등을 맡을 의무가 있습니다. 만약 임대차계약에 이런 사항이 포함되어 있지 않을 경우 임차인은 간단한 청소만 하고 주택을 양도할 수 있습니다. 추가로 임차인은 임대차계약을 종료하기 위해 보통 3개월 전에 임대인에게 이 사실을 통보할 수 있습니다. 이 때 임차인의 개인적인 이유로 3개월보다 일찍 임대차 계약을 종료하려고 한다면, 임차인은 직접 다음 세입자를 구해야 합니다. 3개월 전에 임대차계약 종료를 알렸다면 이 의무는 임차인에게 부여되지 않습니다.

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<임차인의 권리>
1. 부동산 중개료(Maklergebühren)를 지불하지 않을 권리
2015년 6월 1일 부터 독일 부동산법은 중개업자를 고용한 사람이 중개료를 지불하도록 하는 원칙을 적용하였습니다. 따라서 임차인이 아닌 임대인이 부동산 중개료를 지불해야합니다. 만약 임차인이 부동산 중개료를 지불했을 경우에는 임대인에게 그에대한 보상을 요구할 수 있습니다.

2. 보증금(Mietkaution)을 할부로 지불할 권리(in Raten bezahlen)
임차인의 의무 1번에서 언급했듯이 임차인은 월세의 3달치에 해당하는 보증금을 할부로 지불할 수 있습니다. 집주인이 보증금을 받게되면 이를 사용할 수 없고, 신용 기관에 투자한 후 임대차계약이 끝나면 임차인에게 돌려줘야 합니다.

3. 집안에 누가 출입가능 한지 결정할 권리
임대차계약이 효력을 발하는 시점부터 임차인은 주택에 누가 들어올 수 있는지 결정합니다. 따라서 임대인이라 해도 임차인의 허락 없이는 집안에 출입할 수 없습니다.

4. 손님을 받을 권리
임차인은 임대 부동산에 손님을 받을 권리가 있습니다. 만약 손님이 며칠을 집에 지낸다 하더라고 임대인은 이를 거부하거나 금지할 권리가 없습니다. 그러나 손님의 방문으로 심한 소음이 발생할 경우에 임대인은 이에 대해 경고할 수 있지만, 손님이 장기적으로 묵는 것에 대해서는 금지할 수 없습니다.

5. 추가적 거주인이 거주할 권리
결혼으로 인해 배우자가 함께 살거나, 아이가 태어나는 등의 이유로 임대차계약시 보다 많은 거주인이 살게되는 경우에는 임대인이 관여할 수 없습니다. 만약 이와같은 경우가 아니라 룸메이트를 새로 받게될 경우에는 임대인과의 협의가 필요합니다.

6. 집을 꾸밀 수 있는 권리
대대적인 보수가 아니라 집장식 이나 가구 설치를 위해 벽에 못을 받는 등의 행위는 허가됩니다. 만약 자잘한 보수가 아니라 집수리를 하는 경우에는 집주인에게 알리고 허가를 받아야합니다. 하지만 못을 박는 경우에도 보통은 임대차계약이 끝날 경우 원상복구를 해야하는 것이 일반적입니다.

7. 집에서 일할 수 있는 권리
임차인은 집을 사무의 공간으로 사용할 수 있는 권리가 있습니다. 여기서 집에서 사무를 한 다는 것은 소음으로 이웃 주민에게 피해가 되지 않는 정도의 사무를 이야기 합니다.

8. 반려동물과 함께 거주할 수 있는 권리
보통은 임대차계약시에 임대인과 반려동물에 대한 협의를 하는 것이 일반적입니다. 하지만 햄스터, 조류, 물고기와 같이 작은 동물에 대해서는 임대인의 허가가 필수적인 것은 아닙니다(수나 규모가 일반상식을 벗어나지 않는 정도에서). 하지만 개나 고양이 혹은 그보다 더 규모가 큰 동물이나 소음을 유발할 수 있는 경우에는 임대인과의 협의가 필수 입니다. 또 맹인 안내견처럼(Blindenhunde) 반려동물이 임차인의 생활에 필수인 경우에는 임대인이 이를 금지할 수 없습니다.

9. 집수리 비용을 집주인에게 청구할 권리
임대 주택에 하자가 있거나 임차인으로 인해 발생한 것이 아닌 손상이 일어날 경우 임차인은 임대인에게 그에대한 수리와 그 비용을 청구할 권리가 있습니다. 이때 수리 기간동안 임차인은 월세의 일정 금액을 감면해 줄 것 등과 같은 요구도 추가적으로 할 수 있습니다. 하지만 임대인이 결함이나 하자에 대해 알고 이를 수정할 수 있게끔 적절한 시기에 알리는 것이 중요합니다.

10. 임대차계약 종료를 통보한 후
임차인이 임대차계약에 대한 종료를 임대인에게 통보한 후에도 누가 주택에 출입할 수 있는지 결정하는 것은 여전히 임차인의 권리입니다. 하지만 임대인이 다음 세입자를 구하기 위해 집구경을 해야하는 경우에는 임차인이 협조를 해야합니다. 임대인과 임차인은 협의를 통해 집구경 날짜를 정해야합니다. 이에대해 집주인이 일방적으로 날짜를 통보하는 것은 임차인의 권리를 해치는 것이 됩니다. 또한 임대차 계약이 종료되고 임차인이 집을 비운 이후에 임대인은 늦지않은 시간 안에 보증금을 돌려주어야합니다. 대게는 3개월에서 6개월까지 걸릴 수 있습니다.  

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오늘은 이렇게 독일에서 월세를 살 때, 임차인으로서 어떤 권리와 의무가 생기는지에 대해 알아보았습니다. 통상적으로 임차인은 제때 월세와 보증금을 지불하고, 하우스 룰을 해치지 않는 선에서 생활을 하고 또 임대차계약을 적절한 시기에 종료하겠다고 알리고, 집을 나가기 전 이사올 때와 비슷하게 집상태를 원상복구해 놓고 떠나는 것이 중요합니다. 보통 이런 경우에는 보증금을 전액 돌려받는데 문제가 없이 임대차계약을 종료할 수 있습니다. 하지만 대대적인 집수리, 추가적인 룸메이트의 발생, 반려동물 등과 같이 임대차계약시 언급되지 않았던 일이 발생하거나 집에 문제가 생겼을 때는 집주인에게 이를 바로 알리고 상의 또는 협의 후 일을 처리해야합니다. 저도 처음에 독일에서 월세 살이를 했을 때는 잘 숙지하지 못한 점들이 있어 보증금 전액을 받지 못한 일도 있었습니다. 따라서 새롭게 독일에서 월세살이 하시는 분들은 이를 유의하셔서 원만한 월세살이를 하시기 바랍니다.

하지만 개별적인 문제들은 항상 집주인과 상의하시고 결정하는 것을 추천합니다.


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감사합니다. 비바제인

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참고자료:

https://ratgeber.immowelt.de/a/die-7-wichtigsten-mieterpflichten.html
https://www.anwaltsregister.de/Rechtsratgeber/Die_Rechte_des_Mieters_Die_10_wichtigsten_Mieterrechte.d1925.html
https://www.anwaltsregister.de/Rechtsratgeber/Keine_Tierhaltung_in_Mietwohnungen_ohne_Genehmigung_des_Vermieters.d940.html